엄마랑 내 동생은 주식투자에 아주 뛰어난 소질을 보이지만, 안타깝게도 나는 그렇지 못한 것 같다. 은행이율보다도 못한 투자수익을 내고 있는 걸 보면 안 하느니만 못하다는 생각이 들어, 이젠 부동산 투자를 해볼까 한다. 부동산 경매에 대해 알아보려고 집에 있던 이 책을 읽기 시작했다.
물건 검색
- 내가 가진 돈, 경매로 살 수 있는 가격의 집 가격, 그 집의 감정가를 파악하고, 대출과 세금/명도/수리비를 생각해서 물건을 검색한다.
- 탱크옥션이라는 사이트 활용한다
- 해당 물건으로 얼마의 수익을 얻고 싶은지 정하고, 그에 따라 입찰가를 정한다.
- 경매 물건으로 나온지 오래된 물건은 위험하다. 좋은 물건은 빨리 낙찰되니까.
- 학교 근처의 집이 좋다. 학세권이라고 불린다.
- 대지권이 높으면 좋다. 일반 25평 아파트의 대지권은 40% 정도이다.
조심해야 할 사항
- 위반건축물 표시가 된 건 조심해야 한다. 비용을 들여서 원상복구 시키거나, 위반에 따른 이행강제금을 납부한다. 비용은 구청 건축과에 문의할 수 있는데, 안 알려주면 동네 부동산을 발로 뛰며 알아본다.
- 대항력: 임차인이 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리. 먼저 들어온 임차인의 전입신고 날짜가 경매로 진행되는 말소기준권리보다 빠르면 대항력을 갖는다.
- 말소기준권리: 매수인이 대금 납부를 하면 말소기준등기를 포함한 모든 권리가 소멸된다.
- 임차인이 계약 당시에 전 주인에게 준 보증금을 낙찰자가 변상해야 하는 경우가 있다. 대항력 있는 임차인이 있는 경우, 낙착자에게 대항력을 가져서 전세보증금을 받을 때까지 집을 넘겨주지 않아도 된다. 이 경우 최우선변제권과 배당을 고려해야 한다.
- 소액임차인 최우선변제권: 소액 보증금의 임차인의 경우, 낙찰금에서 최우선변제를 통해 보증금을 변제해 준다. 낙찰자의 도장이 찍힌 명도확인서와 인감증명서가 있으면 최우선변제금을 받을 수 있다.
- 배당: 매각대금으로 각 채권자를 만족시킬 수 없는 경우, 권리의 우선순위에 따라 매각대금을 나누어준다.
- 세금도 조심해야 한다. 이전 집주인이 세금을 내지 않은 경우 배당에서 세금부터 떼가기 때문에 확인해야 한다.
- 명도: 임차인에게 시간과 돈을 선물하는 과정이라고 생각하라. 명도 진행이 안될 때는 두 가지 방법이 있다. 1. 법원에 맡겨 강제집행을 하고 임차인에게는 보통 6개월 정도 걸리는 그 기간까지 편하게 지내시라고 한다. 2. 강제집행이 완료될 때까지 소요되는 시간에 따라 발생하는 비용을 내에서 임차인과 협상한다.
저자의 방법
서울에서 재개발이 추진되었다가 무산된 지역의 반지하를 낙찰받고, 월세를 받으며 1-20년을 기다린다!
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